ඔබ ශ‍්‍රී ලංකාවේ ඉඩමක් මිලදී ගැනීමට හෝ කුලියට ගැනීමට බලාපොරොත්තු වෙනවාද? නිවාස සහ යාබද මහල් නිවාස සොයන්නට පෙර රටේ දේපළ නීතිය ගැන දැන ගැනීම වැදගත්. මෙම නීති හැම විටම ඉතා සංකීර්ණ වුණත් නිවසක් කුලියට හෝ මිලට ගැනීමේදී දැනුවත් බුද්ධිමත් තීරණයක් ගන්නට ඒවා පිළිබඳව අවබෝධයක් ලබා ගැනීම ඉවහල් වේවි. ශී‍්‍ර ලංකාවේ වාසස්ථානයක් මිලට ගන්නට පෙර සැළකිය යුතු නීතිමය කාරණා මෙහි දැක්වෙයි.
ගෙවල් කුලී පනත: එය ඔබට අර්ථවත් වන්නේ කෙසේද?
ගෙවල් කුලී පනත සාමාන්‍ය බසින් අර්ථ නිරූපනය කර ගැනීම ශ‍්‍රී ලංකාවේ කුලී සම්බන්ධයෙන් පවතින නීති වටහා ගැනීමට පළමු පියවරයි. සුවිශේෂ අවස්ථා කිහිපයක හැරුණු විට ශ‍්‍රී ලංකාවේ සියළු නිශ්චල දේපල පාලනය වන්නේ මෙම පනතිනි. ඔබේ බදු ගැනීමේ ආකාරයන් පහත එන තත්වයන් යටතට වැටේ නම් ඔබේ කුලී තත්වය ගෙවල් කුලී පනත විසින් පාලනය නොකෙරේ:
ගෙවල් කුලී පනත සාමාන්‍ය බසින් අර්ථ නිරූපනය කර ගැනීම ශ‍්‍රී ලංකාවේ කුලී සම්බන්ධයෙන් පවතින නීති වටහා ගැනීමට පළමු පියවරයි. සුවිශේෂ අවස්ථා කිහිපයක හැරුණු විට ශ‍්‍රී ලංකාවේ සියළු නිශ්චල දේපල පාලනය වන්නේ මෙම පනතිනි. ඔබේ බදු ගැනීමේ ආකාරයන් පහත එන තත්වයන් යටතට වැටේ නම් ඔබේ කුලී තත්වය ගෙවල් කුලී පනත විසින් පාලනය නොකෙරේ:
-1980 ජනවාරි 1දා තෙක් හිමිකරුවා විසින් පදිංචිව සිටි හා එදින හෝ ඉන්පසුව බද්දට දුන් වාසස්ථානමය නිශ්චල දේපල
-1980 ජනවාරි 1දා යින් පසු ඉදි කරන ලද හා ඉන්පසුව බද්දට දුන් ව්‍යාපාරික පරිශ‍්‍රමය නිශ්චල දේපල
-පහත පරිදි පදිංචිව සිටි වාසස්ථානමය නිශ්චල දේපල
අ-ශ‍්‍රී ලංකා ආගමන විගමන පනත අනුව වලංගු වීසා සහිත මාසිකව රු:1000 කට වැඩි ආදායමකට හිමිකම් කියන පුද්ගලයකු
හෝ
ආ- දේශීය නොවන සමාගමක්. (සටහන්: 1980 දෙසැම්බර් 12ට පෙර බදු ගත්තේ නම්, පුද්ගලයකු නිශ්චිත කොන්දේසි යටතේ ගෙවල් කුලී පනතින් නිදහස් විය හැකිය. එම පුද්ගලයන්ට ජාතික නිවාස කොමසාරිස්තුමා මුණ ගැසී ගෙවල් කුලී පනතේ වන එම නිදහස් කිරීම් සොයා ගත හැකිය.
-1980 ජනවාරි 1 වනදාට පසු ඉදි කරන ලද සහ එදිනට පසු හෝ එදින බදු දෙන ලද වාසස්ථානමය ගොඩනැගිලි.
-විදේශීය සමාගමක ව්‍යාපාරික පරිශ‍්‍රයක් වන නිශ්චල දේපල. (සටහන්: 1980 දෙසැම්බර් 12 වන දාට පෙර බදු දුන් පරිශ‍්‍රයන් සඳහා මෙම අයිතිය නොමැත.
-කුලී අනුපාත තක්සේරුවක් මගින් පාලනය වන ආකාරයට නිශ්චිත ගණනකට පරිශ‍්‍රයක වාර්ෂික වටිනාකම වැඩි නොවන, නිශ්චිත ප‍්‍රදේශයන්හි ව්‍යාපාරික පරිශ‍්‍රයන් ඇතුළු නිශ්චල දේපල.
-1982 අංක 17 දරණ සමාගම් පනත යටතේ ලියාපදිංචි කළ බදුහිමියාගේ සමාගමක් වන කවර හෝ නිශ්චල දේපලක්.
-1980 ජනවාරි 1දා යින් පසු ඉදි කරන ලද හා ඉන්පසුව බද්දට දුන් ව්‍යාපාරික පරිශ‍්‍රමය නිශ්චල දේපල
-පහත පරිදි පදිංචිව සිටි වාසස්ථානමය නිශ්චල දේපල
අ-ශ‍්‍රී ලංකා ආගමන විගමන පනත අනුව වලංගු වීසා සහිත මාසිකව රු:1000 කට වැඩි ආදායමකට හිමිකම් කියන පුද්ගලයකු
හෝ
ආ- දේශීය නොවන සමාගමක්. (සටහන්: 1980 දෙසැම්බර් 12ට පෙර බදු ගත්තේ නම්, පුද්ගලයකු නිශ්චිත කොන්දේසි යටතේ ගෙවල් කුලී පනතින් නිදහස් විය හැකිය. එම පුද්ගලයන්ට ජාතික නිවාස කොමසාරිස්තුමා මුණ ගැසී ගෙවල් කුලී පනතේ වන එම නිදහස් කිරීම් සොයා ගත හැකිය.
-1980 ජනවාරි 1 වනදාට පසු ඉදි කරන ලද සහ එදිනට පසු හෝ එදින බදු දෙන ලද වාසස්ථානමය ගොඩනැගිලි.
-විදේශීය සමාගමක ව්‍යාපාරික පරිශ‍්‍රයක් වන නිශ්චල දේපල. (සටහන්: 1980 දෙසැම්බර් 12 වන දාට පෙර බදු දුන් පරිශ‍්‍රයන් සඳහා මෙම අයිතිය නොමැත.
-කුලී අනුපාත තක්සේරුවක් මගින් පාලනය වන ආකාරයට නිශ්චිත ගණනකට පරිශ‍්‍රයක වාර්ෂික වටිනාකම වැඩි නොවන, නිශ්චිත ප‍්‍රදේශයන්හි ව්‍යාපාරික පරිශ‍්‍රයන් ඇතුළු නිශ්චල දේපල.
-1982 අංක 17 දරණ සමාගම් පනත යටතේ ලියාපදිංචි කළ බදුහිමියාගේ සමාගමක් වන කවර හෝ නිශ්චල දේපලක්.
ශ‍්‍රී ලංකාවේ ගෙවල් කුලී පනතේ ප‍්‍රධාන කාරණාව වන්නේ කවර කුලී නීති රීති බලපෑවත් එය හිමියාට හෝ බදු දෙන්නාට පක්ෂපාත වීමයි. ගෙවල් කුලී පනත මගින් පාලනය වන නිශ්චල දේපල සඳහා ශ‍්‍රී ලංකා නීතිය පොදුවේ කුලී නිවැසියාගේ පාර්ශ්වය ගනියි. කුලී පනත මගින් පාලනය නොකෙරෙන නිශ්චල දේපල වෙනුවෙන් වන බොහෝ බොහෝ නීති ශ‍්‍රී ලාංකික දේපල හිමියාට පක්ෂපාතී වේ. කොටින්ම ඔබේ අනාගත වාසස්ථානය කුලී නිවාස පනත මගින් පාලනය වනවාද නැද්ද යන්න දැනගැනීම බදු දෙන්නකු හෝ දේපල හිමියකු ලෙස ඔබේ වරප‍්‍රසාද හා අයිතීන් වටහා ගැනීමේදී තීරණාත්මක වේ. ඉහත දක්වා ඇති අතිරේක තත්වයන් අදාල නොවන්නේ නම් හැර ඔබේ වාසස්ථානය කුලී නිවාස පනතින් ආවරණය වේ.
ශ‍්‍රී ලංකාව තුළ ‘බදුකරය’ යන්න අර්ථ ගැන්වෙන්නේ කෙසේද?
ශ‍්‍රී ලංකා නීතිය යටතේ බදුකරය නිශ්චල දේපල පැවැත්මක් කල්බද්දට දීමට වඩා පැහැදිළිවම වෙනස් වේ. ශ‍්‍රී ලංකාවේ බදුකරය සාමාන්‍යයෙන් කුලී කාල සීමාවට හෝ කොන්දේසිවලට අදාල ස්ථාවර නීති මගින් පිහිට පතන්නේ පවා නැත. ඇතැම් අවස්ථාවලදී බදුකරයට ලිඛිත නීති හෝ කොන්දේසි වුව මැදිහත් නොවේ. කොටින්ම ශ‍්‍රී ලංකාවේ බදුකරය ගෙහිමියා හා ඔහුගේ හෝ ඇගේ බදු ගන්නා අතර වන ඉතා නිදහස් බදු ගිවිසුමකි. දේපල හිමියාට අවශ්‍ය වන්නේ තම ඉඩමට බදු ගන්නකු ලෙස සැළකෙන පුද්ගලයකුට තම ඉඩම පාවිචිචියට අවසර දීමට පමණි.
ශ‍්‍රී ලංකා නීතිය යටතේ බදුකරය නිශ්චල දේපල පැවැත්මක් කල්බද්දට දීමට වඩා පැහැදිළිවම වෙනස් වේ. ශ‍්‍රී ලංකාවේ බදුකරය සාමාන්‍යයෙන් කුලී කාල සීමාවට හෝ කොන්දේසිවලට අදාල ස්ථාවර නීති මගින් පිහිට පතන්නේ පවා නැත. ඇතැම් අවස්ථාවලදී බදුකරයට ලිඛිත නීති හෝ කොන්දේසි වුව මැදිහත් නොවේ. කොටින්ම ශ‍්‍රී ලංකාවේ බදුකරය ගෙහිමියා හා ඔහුගේ හෝ ඇගේ බදු ගන්නා අතර වන ඉතා නිදහස් බදු ගිවිසුමකි. දේපල හිමියාට අවශ්‍ය වන්නේ තම ඉඩමට බදු ගන්නකු ලෙස සැළකෙන පුද්ගලයකුට තම ඉඩම පාවිචිචියට අවසර දීමට පමණි.
ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය නොකෙරෙන බදුකරයන්.
දේපල සම්බන්ධ බදුකරයන් ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය නොකෙරන බොහෝ වාසිදායක පැති තිබේ. ශ‍්‍රී ලංකාවේ බදුකරයන් සම්බන්ධ ලිහිල් නීති දේපල හිමියන්ට හා ඔවුනගේ බදුකරුවන් විය හැකි අයට කතා බහ කොට එකඟතාවකට ඒමේ නිදහස වැඩි කරයි. බදු ගිවිසුමේ නීති හා කොන්දේසි පාර්ශ්වයන් දෙක අතර නිදහසේ විවෘතව සාකච්ඡුා කොට එකඟතාවකට ආ හැකිය. මේ කාරණය නිසා ගෙවීම් කිරීම පිළිබඳ නීති, තැන්පතු මුදල, ගෙවන ආකාරය, ගෙවීම් කිරීමේ මාධ්‍යය සහ වෙනත් දේවල් පිළිබඳව සාකච්ඡුා කර එකඟතාවකට ඒමට අවස්ථාවක් සොයන ගෙහිමියන්ට හෝ බදුකරුවන්ට මේ මනාව ගැලපෙයි. බදු ගිවිසුම්වල ඇති අමතර වාසියක් නම් දඩවලින් හෝ බදුවලින් තොර වීමයි. මෙයට වෙනස් ලෙස ශ‍්‍රී ලංකාවේ කල් බදු ගිවිසුම් සඳහා 1%ක බද්දක් අය කෙරේ.
දේපල සම්බන්ධ බදුකරයන් ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය නොකෙරන බොහෝ වාසිදායක පැති තිබේ. ශ‍්‍රී ලංකාවේ බදුකරයන් සම්බන්ධ ලිහිල් නීති දේපල හිමියන්ට හා ඔවුනගේ බදුකරුවන් විය හැකි අයට කතා බහ කොට එකඟතාවකට ඒමේ නිදහස වැඩි කරයි. බදු ගිවිසුමේ නීති හා කොන්දේසි පාර්ශ්වයන් දෙක අතර නිදහසේ විවෘතව සාකච්ඡුා කොට එකඟතාවකට ආ හැකිය. මේ කාරණය නිසා ගෙවීම් කිරීම පිළිබඳ නීති, තැන්පතු මුදල, ගෙවන ආකාරය, ගෙවීම් කිරීමේ මාධ්‍යය සහ වෙනත් දේවල් පිළිබඳව සාකච්ඡුා කර එකඟතාවකට ඒමට අවස්ථාවක් සොයන ගෙහිමියන්ට හෝ බදුකරුවන්ට මේ මනාව ගැලපෙයි. බදු ගිවිසුම්වල ඇති අමතර වාසියක් නම් දඩවලින් හෝ බදුවලින් තොර වීමයි. මෙයට වෙනස් ලෙස ශ‍්‍රී ලංකාවේ කල් බදු ගිවිසුම් සඳහා 1%ක බද්දක් අය කෙරේ.
බදුකරයන් කෙසේ වුවත් දේපලවල නිල කල් බදු පරිදි මනාව නිර්ණය වී නැත. එනිසා බදුකරුවා මේ ආකාරයේ දේපල කුලියට ගැනීමේදී වැඩි අවදානමකට මුහුණ පායි. බදුගත් අයගේ පදිංචිව සිටීමේ කල්බදු අයිතිය එක් මසක් වැනි කෙටි දැනුම් දීමකින් අවලංගු කළ හැකිය. එම කාල සීමාව තුළ බදුකරුවා ඉවත්ව යාම ප‍්‍රතික්ෂේප කළ හොත් ඔහු හෝ ඇය ගෙහිමියාගේ වැඩිදුර නීතිමය ක‍්‍රියාමාර්ගවලට මෙන්ම පිටතට දැමීමටද ලක් විය හැකිය. කෙසේවුවත් ගෙවල් කුලී පනත මගින් ආරක්ෂිත වාසස්ථානයක් නම් මෙවන් අවස්ථා පැන නගිත නොහැකි බව සැළකිය යුතුවේ.
ගෙහිමියාට පක්ෂපාතී නීතිය මගින් වාසස්ථානය පාලනය කෙරෙන, ගෙවල් කුලී පනත මගින් ආරක්ෂිත නොවන්නේ නම් කෙසේ වුවත් බදුකරුවාව ඔහු වසන වාසස්ථානයෙන් ෙදාට්ට දැමීමේ විශාල අවදානමක් පවතියි. ඔබ ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය නොවන වාසස්ථානයක් සම්බන්ධව බදු ගිවිසුමකට ඒමට තෝරා ගත්තේ නම් ඔබේ ගිවිසුමට ලිඛිතව එළඹිය යුතුමය. බදු ගිවිසුම ගෙහිමියා හා බදුකරු යන දෙදෙනම විසින් අත්සන් කළ යුතුවේ. අමතර ආරක්ෂාව සඳහා ක‍්‍රියාවලිය නිල වශයෙන් සිදු කිරීමට නොතාරිස්වරයකු ආධාර කොට ගත යුතුවේ.
ගෙවල් කුලී පනත මගින් පාලනය වන බදුකර
ඔබ බලාපොරොත්තු වන වාසස්ථානය ගෙවල් කුලී පනත යටතට වැටෙන්නේ නම් ඔබට ශ‍්‍රී ලාංකීය නීතිය යටතේ අතිරේක ආරක්ෂාවක් ලැබෙනු ඇත. ගෙවල් කුලී පනත මගින් පාලනය වන වාසස්ථානයන්හි බදු මිල ගණන් ශී‍්‍ර ලංකා රජය විසින් ගණනය කරන ආකාරයට වාසස්ථානයේ වටිනාකම මගින් නිර්ණය කෙරේ. ගෙවල් කුලී පනත යටතේ කල්බදු දුන් දේපලකදී බදුකරුට වාසිදායක තත්වයක් පවතියි. එමෙන්ම පහත එන අවස්ථාවලදී හැර බදු ගිවිසුමක් උල්ලංඝනය කිරීමට එරෙහිව බදුකරුට රැුකවරණය පවතියි:
ඔබ බලාපොරොත්තු වන වාසස්ථානය ගෙවල් කුලී පනත යටතට වැටෙන්නේ නම් ඔබට ශ‍්‍රී ලාංකීය නීතිය යටතේ අතිරේක ආරක්ෂාවක් ලැබෙනු ඇත. ගෙවල් කුලී පනත මගින් පාලනය වන වාසස්ථානයන්හි බදු මිල ගණන් ශී‍්‍ර ලංකා රජය විසින් ගණනය කරන ආකාරයට වාසස්ථානයේ වටිනාකම මගින් නිර්ණය කෙරේ. ගෙවල් කුලී පනත යටතේ කල්බදු දුන් දේපලකදී බදුකරුට වාසිදායක තත්වයක් පවතියි. එමෙන්ම පහත එන අවස්ථාවලදී හැර බදු ගිවිසුමක් උල්ලංඝනය කිරීමට එරෙහිව බදුකරුට රැුකවරණය පවතියි:
-එක් මසකට වැඩි කලක් බදුකරුවකු ගෙවීම් පමා කිරීම මගින් පාඩු සිදු කිරීම
-වාසස්ථානයට බරපතල ලෙස හානි කිරීම හෝ අනුචිත භාවිතය හෝ නොතකා හැරීම නිසා අබලන් හා ජරාවාස තත්වයට පත්වීම
-බද්දට ගත් පරිශ‍්‍රයන් ආචාරධාර්මික නොවන හෝ නීති විරෝධී ක‍්‍රියාවන් සඳහා යොදා ගැනීම හෝ යොදා ගෙන තිබීම
ගෙවල් කුලී පනත යටතේ බදුකරු ඔවුන්ගේ බදුකරයෙන් ඉහත දැක්වූ නීතිමය ගැටුම් කිසිවක් පැන නොනගිනා තාක් දුරට ආරක්ෂිතය. බදුකරු මෙම රෙගුලාසි උල්ලංඝනය නොකළොත් ගෙහිමියාට නීතිමය වශයෙන් එළඹෙන ලද ගිවිසුම උල්ලංඝනය කළ නොහැකිය.
-වාසස්ථානයට බරපතල ලෙස හානි කිරීම හෝ අනුචිත භාවිතය හෝ නොතකා හැරීම නිසා අබලන් හා ජරාවාස තත්වයට පත්වීම
-බද්දට ගත් පරිශ‍්‍රයන් ආචාරධාර්මික නොවන හෝ නීති විරෝධී ක‍්‍රියාවන් සඳහා යොදා ගැනීම හෝ යොදා ගෙන තිබීම
ගෙවල් කුලී පනත යටතේ බදුකරු ඔවුන්ගේ බදුකරයෙන් ඉහත දැක්වූ නීතිමය ගැටුම් කිසිවක් පැන නොනගිනා තාක් දුරට ආරක්ෂිතය. බදුකරු මෙම රෙගුලාසි උල්ලංඝනය නොකළොත් ගෙහිමියාට නීතිමය වශයෙන් එළඹෙන ලද ගිවිසුම උල්ලංඝනය කළ නොහැකිය.
ශ‍්‍රී ලංකාවේ නීති පද්ධතිය බලවත් වුවත් අධිකරණ පද්ධතිය නිතරම නඩු අතපසු කරයි. මෙය ගෙහිමියන්ට කාරණා දුෂ්කරතාවයට පත් කළ හැකිය. ගෙහිමියන්ට කල් පමාවූ කුලී ගෙවීම් සිය බදුකරුවන්ගෙන් ලබා ගන්නට ඔවුන්ගේ නඩු අසන තෙක් වසරක් පමණ බලා ඉන්නට සිදු විය හැකිය. ගෙහිමියන්ට පාලනය කළ නොහැකි බදුකරුවකු ඉවත් කරක්නට වසර ගණනාවක් බලා ඉන්නට ප‍්‍රාදේශීය අධිකරණයන්හි තත්වය මත සිදු විය හැකිය. ශ‍්‍රී ලාංකීය අධිකරණ පද්ධතිය බදුකරුවන් සහ ගෙහිමියන් දෙපාර්ශවය සමගම සාධාරණ ලෙස ගනුදෙනු කළත් ඇතැම් විට නඩු විභාගයට ගැනීම මන්දගාමී ලෙස සිදු විය හැකිය.
ශ‍්‍රී ලංකාවේ බදුකරයකින් කල්බද්දක් වෙනස් වන්නේ කෙසේද?
ශ‍්‍රී ලංකාවේ කල්බද්දක් ඉඩමක් බදු දීමෙන් පැහැදිළිවම වෙනස් ලෙස නිර්වචනය කර ඇත. ශ‍්‍රී ලංකාවේ ගෙයක් කල්බද්ට දීම කල්බදු ගිවිසුමකට එළඹීමෙන් රෝමානු ලන්දේසි නීතියට අනුව, ශ‍්‍රී ලංකාවේ ප‍්‍රාදේශීය අධිකාරීන් විසින් පිළි ගෙන ඇති පරිදි නීතිමය වශයෙන් බැඳුණු ලියවිල්ලක් කරා එළඹීමෙන් සිදුවේ. කල්බදු බාහිර පාර්ශ්වයකට නිශ්චල දේපලක් කුලියට ගැනීමට හොඳම ආකාරයයි. ශී‍්‍ර ලංකාවේ කල්බදු ගිවිසුම යනු ගෙහිමියා හා බදුකරුවා යන දෙදෙනම බදු ගිවිසුමකට වඩා හොඳින් ආරක්ෂා කරන විශ්වාසවන්ත එක`ගතාවකි.
කල්බදු බදු ගිවිසුම්වලින් වෙනස් වන්නේ නිශ්චිත කාල සීමාවක් ඇති නිසා පමණි. කල්බද්දේ කාලසීමාව ගිවිසුමේ ලිඛිත කොන්දේසි මගින් පැහැදිළිව දක්වා ඇති එකඟතාව මත ර\ පවතී.
ශ‍්‍රී ලංකාවේ කල්බද්දක් ඉඩමක් බදු දීමෙන් පැහැදිළිවම වෙනස් ලෙස නිර්වචනය කර ඇත. ශ‍්‍රී ලංකාවේ ගෙයක් කල්බද්ට දීම කල්බදු ගිවිසුමකට එළඹීමෙන් රෝමානු ලන්දේසි නීතියට අනුව, ශ‍්‍රී ලංකාවේ ප‍්‍රාදේශීය අධිකාරීන් විසින් පිළි ගෙන ඇති පරිදි නීතිමය වශයෙන් බැඳුණු ලියවිල්ලක් කරා එළඹීමෙන් සිදුවේ. කල්බදු බාහිර පාර්ශ්වයකට නිශ්චල දේපලක් කුලියට ගැනීමට හොඳම ආකාරයයි. ශී‍්‍ර ලංකාවේ කල්බදු ගිවිසුම යනු ගෙහිමියා හා බදුකරුවා යන දෙදෙනම බදු ගිවිසුමකට වඩා හොඳින් ආරක්ෂා කරන විශ්වාසවන්ත එක`ගතාවකි.
කල්බදු බදු ගිවිසුම්වලින් වෙනස් වන්නේ නිශ්චිත කාල සීමාවක් ඇති නිසා පමණි. කල්බද්දේ කාලසීමාව ගිවිසුමේ ලිඛිත කොන්දේසි මගින් පැහැදිළිව දක්වා ඇති එකඟතාව මත ර\ පවතී.
අප කතා කරන නිශ්චල දේපල ගෙවල් කුලී පනත මගින් පාලනය නොවන්නේ නම් දෙපාර්ශ්වයටම කල්බදු නීති ගැන සාකච්ඡුා කර තීරණය කරන්නට විශාල නිදහසක් හිමි වේ. එවන් අවස්ථාවලදී දෙපාර්ශ්වයටම කල්බදු නීති හා කොන්දේසි ගැන සාකච්ඡුා කර මිල ගණන්, ගෙවීම පිළිබඳ ආකාරයන් සහ වෙනත් දෑ පිළිබඳ අන්‍යෝන්‍ය වශයෙන් ප‍්‍රතිලාභ සහිත එකඟතාවන්ට ළඟා විය හැකිය.
අප සාකච්ඡුා කරන ඉඩම ගෙවල් කුලී නිවාස පනතේ නීති රීති මගින් පාලනය වන්නේ නම් ඉඩම් හිමියා සම්බන්ධයෙන් විශාල සීමාවන් පවතියි. සාමාන්‍යයෙන් කල්බදු නීති ශ‍්‍රී ලංකාවේ නීතිය යටතේ ඉතා පැහැදිළිව තහවුරු කොට ඇත. නිදසුනකට කුලී නිවාස පනතින් පාලනය වන කල්බදු දේපලක හිමියාට කුලී වටිනාකමින් මාස තුනක් නොඉක්මවන තැන්පතුවක් බදුකරු ගෙවීම අවශ්‍ය වේ. එවැනි ගෙහිමියකුට කොමිස් හෝ වෙනත් මුදල් ගෙවීම් තම කටයුතු සඳහා හෝ වෙනත් දෙයකට ඉල්ලීමට හෝ පිළි ගැනීමට නොහැකිය.
‘‘ ඒ ප‍්‍රමාණයට බැහැරදීම’’ ලෙස හඳුන්වන මෙවන් ගිවිසුම් කල්බද්දට අදාල දෙපාර්ශ්වය අතර සාකච්ඡුා කිරීමෙන් එළඹිය හැකිය. කෙසේ වුවත් ගිවිසුමක් පිළියෙළ කිරීමේදී නිතරම දෙපාර්ශ්වයට එළඹෙන්නට අවශ්‍ය කරන එවැනි තාක්ෂණික කාරණා වැඩිදුරටත් ලිඛිත කටයුතු මගින් සිදු කිරීම මෙන්ම ප‍්‍රාදේශීය පරිපාලන කාර්්‍යාලයන්ට යාම අවශ්‍ය විය හැකි බව සැළකිය යුතුය.
බදු ගිවිසුමකට එළඹීම නිල වශයෙන් සිදු කිරීමට ගෙහිමියා හා කල්බදුකරු නොතාරිස්වරයකු හා සාක්ෂිකරුවන් දෙදෙනෙකු ඉදිරියේ ලියවිල්ලක් අත්සන් කළ යුතුය. ගිවිසුම නීතිගත කිරීමට තවත් පියවර කිහිපයක් අවශ්‍ය වේ. ඉඩම් හිමියා පරිශ‍්‍රය නීතිමය හා නීති ප‍්‍රකාරව පදිංචිකරුවන්ට රැුඳී සිටීමට හැකි බව ප‍්‍රකාශ කරන ඉඩමේ අනුකූලතා සහතිකයක් හා ඔප්පුවක් සැපයිය යුතුය. අවසානයේ බදුකරුවාගේ ආරක්ෂාව සඳහා කල්බදුකරු තමාව ප‍්‍රාදේශීය ඉඩම් කාර්්‍යාලයේ ලියාපදිංචි කළ යුතුය. මේ සියළු පියවර සම්පූර්ණ වූ පසු බදු ගිවිසුම වලංගු වේ.
ඔබ නිවාස හිමිකාරිත්වයට අළුත් නම් ශ‍්‍රී ලංකාවේ විකිණීමට හෝ කල්බද්දට ඇති දේපල පිළිබඳව සමීක්ෂණය කරන විටම නීතිමය මාර්ගෝපදේශනයක් ලබා ගැනීම ගැන සැළකිලිමත් වන්න. නීතීඥයකු නවමහල් නිවසක් හෝ නිවසක් සමග සම්බන්ධ නීතිමය රෙගුලාසි හා ලියකියවිලි කටයුතු පිළිබඳව ඔබට මාර්ගෝපදේශනය සපයනු ඇත. නීතීඥයකුගේ සහායත් සමග ඔබට නීතිමය ව්‍යාපාරික ගනුදෙනුවකට එළඹීමේදී දැනුවත් බවකින් යුතු වීම නිසා වඩාත් විශ්වාසයක් දැනෙනු ඇත. එවැනි නීතිමය සහායකට පහත දැක්වෙන දෑ ඇතුළත්ය: කල්බදු හෝ බදු ප‍්‍රදානයේ නීතිමය බව, අනුකූලතා සහතිකයේ අව්‍යාජ බව, ඉඩම් හිමියාට එම ඉඩමට නීතිමය අයිතියක් ඇත්ද යන්න මෙන්ම වෙනත් බොහෝ දෑ ඊට ඇතුළත්ය. ඔබට නිශ්චිතවම නීතිඥයකුගේ සහායෙන් තොරව ඉඩමක් කල්බද්දට සොයා ගැනීමට හැකි වුවත් කල්බදු හෝ බදු ගිවිසුමට එළඹීමේදී නීතිමය සහායක් ලබා ගැනීම වඩාත් වැඩි ආරක්ෂාවක් තහවුරු කරයි.
පිරිවැය, ගාස්තු සහ ආරක්ෂිත තැන්පතු
ඉහත ප‍්‍රකාශ කළ පරිදි ශ‍්‍රී ලංකාවේ කල්බදු නිවාස සඳහා පිරිවැය ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය කරන අවස්ථාවලදී ඉතා දැඩි සේ සීමාකාරී වේ. ගෙවල් කුලී පනතේ 4 වන වගන්තිය ඉඩම් හිමියකුට අය කළ හැකි ප‍්‍රමිතිගත කුලියක් හෝ මූලික කුලියක් කෙරේ බලපවත්වයි. 5 වන වගන්තියේ වැඩි විස්තර මගින් බලය ලත් කුලිය ලෙස හඳුන්වන ප‍්‍රමිතිගත කුලියක් කරා එකතු කිරීමට හැකි වැඩිකිරීම්වලට අවසර දෙයි. බලය ලත් කුලියෙහි සමස්ත ගණන නිවාස හිමියාට තම බදුකරුවන්ගෙන් අය කළ හැකි ගණන සම්බන්ධ නීතිමය වශයෙන් බැඳුණු සීමාවයි. බලය ලත් කුලී ප‍්‍රමාණයට වඩා වැඩිපුර කිසිදු ගෙවීමක් ඉල්වීම, අය කිරීම හෝ ලබා ගැනීම සාපරාධී ලෙස සැළකේ. කෙසේවුවත් මෙම සීමා කිරීම් ගෙවල් කුලී පනතින් බාහිර දේපල සඳහා අදාල නොවේ.
බදු ගිවිසුමකට එළඹීම නිල වශයෙන් සිදු කිරීමට ගෙහිමියා හා කල්බදුකරු නොතාරිස්වරයකු හා සාක්ෂිකරුවන් දෙදෙනෙකු ඉදිරියේ ලියවිල්ලක් අත්සන් කළ යුතුය. ගිවිසුම නීතිගත කිරීමට තවත් පියවර කිහිපයක් අවශ්‍ය වේ. ඉඩම් හිමියා පරිශ‍්‍රය නීතිමය හා නීති ප‍්‍රකාරව පදිංචිකරුවන්ට රැුඳී සිටීමට හැකි බව ප‍්‍රකාශ කරන ඉඩමේ අනුකූලතා සහතිකයක් හා ඔප්පුවක් සැපයිය යුතුය. අවසානයේ බදුකරුවාගේ ආරක්ෂාව සඳහා කල්බදුකරු තමාව ප‍්‍රාදේශීය ඉඩම් කාර්්‍යාලයේ ලියාපදිංචි කළ යුතුය. මේ සියළු පියවර සම්පූර්ණ වූ පසු බදු ගිවිසුම වලංගු වේ.
ඔබ නිවාස හිමිකාරිත්වයට අළුත් නම් ශ‍්‍රී ලංකාවේ විකිණීමට හෝ කල්බද්දට ඇති දේපල පිළිබඳව සමීක්ෂණය කරන විටම නීතිමය මාර්ගෝපදේශනයක් ලබා ගැනීම ගැන සැළකිලිමත් වන්න. නීතීඥයකු නවමහල් නිවසක් හෝ නිවසක් සමග සම්බන්ධ නීතිමය රෙගුලාසි හා ලියකියවිලි කටයුතු පිළිබඳව ඔබට මාර්ගෝපදේශනය සපයනු ඇත. නීතීඥයකුගේ සහායත් සමග ඔබට නීතිමය ව්‍යාපාරික ගනුදෙනුවකට එළඹීමේදී දැනුවත් බවකින් යුතු වීම නිසා වඩාත් විශ්වාසයක් දැනෙනු ඇත. එවැනි නීතිමය සහායකට පහත දැක්වෙන දෑ ඇතුළත්ය: කල්බදු හෝ බදු ප‍්‍රදානයේ නීතිමය බව, අනුකූලතා සහතිකයේ අව්‍යාජ බව, ඉඩම් හිමියාට එම ඉඩමට නීතිමය අයිතියක් ඇත්ද යන්න මෙන්ම වෙනත් බොහෝ දෑ ඊට ඇතුළත්ය. ඔබට නිශ්චිතවම නීතිඥයකුගේ සහායෙන් තොරව ඉඩමක් කල්බද්දට සොයා ගැනීමට හැකි වුවත් කල්බදු හෝ බදු ගිවිසුමට එළඹීමේදී නීතිමය සහායක් ලබා ගැනීම වඩාත් වැඩි ආරක්ෂාවක් තහවුරු කරයි.
පිරිවැය, ගාස්තු සහ ආරක්ෂිත තැන්පතු
ඉහත ප‍්‍රකාශ කළ පරිදි ශ‍්‍රී ලංකාවේ කල්බදු නිවාස සඳහා පිරිවැය ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය කරන අවස්ථාවලදී ඉතා දැඩි සේ සීමාකාරී වේ. ගෙවල් කුලී පනතේ 4 වන වගන්තිය ඉඩම් හිමියකුට අය කළ හැකි ප‍්‍රමිතිගත කුලියක් හෝ මූලික කුලියක් කෙරේ බලපවත්වයි. 5 වන වගන්තියේ වැඩි විස්තර මගින් බලය ලත් කුලිය ලෙස හඳුන්වන ප‍්‍රමිතිගත කුලියක් කරා එකතු කිරීමට හැකි වැඩිකිරීම්වලට අවසර දෙයි. බලය ලත් කුලියෙහි සමස්ත ගණන නිවාස හිමියාට තම බදුකරුවන්ගෙන් අය කළ හැකි ගණන සම්බන්ධ නීතිමය වශයෙන් බැඳුණු සීමාවයි. බලය ලත් කුලී ප‍්‍රමාණයට වඩා වැඩිපුර කිසිදු ගෙවීමක් ඉල්වීම, අය කිරීම හෝ ලබා ගැනීම සාපරාධී ලෙස සැළකේ. කෙසේවුවත් මෙම සීමා කිරීම් ගෙවල් කුලී පනතින් බාහිර දේපල සඳහා අදාල නොවේ.
කල්බදු හෝ බදු දීමට හෝ ඇති ඉඩම ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය නොවන විට ආරක්ෂක තැන්පතු ගෙහිමියා හා බදුකරුවා අතර විවෘතව සාකච්ඡුා කොට එකඟතාවකට ආ හැකිය. මෙම දේපල සඳහා ආරක්ෂක තැන්පතු සම්බන්ධයෙන් සීමාවන් නැත.
කුලී නිවාස පනතින් ඉඩමක් පාලනය වන විට පදිංචිය සඳහා ආරක්ෂක තැන්පතු මාස තුනක් නොඉක්මවිය යුතුය. බදුකරුගෙන් වෙනත් අතිරේක ගාස්තු එම ආරක්ෂක තැන්පතු ඉක්මවා ලබා ගත නොහැකිය.
බදුකර හෝ කුලී ගිවිසුමක් සාකච්ඡුා කොට එකඟතාවකට ඒමේදී පහත එන කාරණාවන් පිළිබඳව සැළකිලිමත් වීම පලදායක වේ. පදිංචිය සඳහා ගාස්තු හා වගකීම් සාකච්ඡුා කිරීම ගිවිසුමට එළඹෙන සියල්ලන් සඳහා වාසිදායකය.
සාකච්ඡුා මගින් සහතික කරගන්න:
-ආරක්ෂක තැන්පතුවේ ප‍්‍රමාණය
-ගෙවීම් කරන ආකාර- විශේෂයෙන් මාධ්‍යය, ආකාරය සහ ගෙවීම් වාරිකවල කාලය
-ගාස්තු ගෙවීම, බදු හා වෙනත් ගෙවීම් සම්බන්ධව වගකිව යුතු කුමන පාර්ශ්වයද යන්න
-අළුත්වැඩියා කටයුතු සම්බන්ධයෙන් වග කියන්නේ කවුරුන්ද යන්න
-පුද්ගලික හා අන්‍යෝන්‍ය කල්බදු බැඳීම්
-පදිංචිකරුවන්ට අදාල වන අතිරේක වගකීම් සහ යුතුකම්
බදුකර හෝ කුලී ගිවිසුමක් සාකච්ඡුා කොට එකඟතාවකට ඒමේදී පහත එන කාරණාවන් පිළිබඳව සැළකිලිමත් වීම පලදායක වේ. පදිංචිය සඳහා ගාස්තු හා වගකීම් සාකච්ඡුා කිරීම ගිවිසුමට එළඹෙන සියල්ලන් සඳහා වාසිදායකය.
සාකච්ඡුා මගින් සහතික කරගන්න:
-ආරක්ෂක තැන්පතුවේ ප‍්‍රමාණය
-ගෙවීම් කරන ආකාර- විශේෂයෙන් මාධ්‍යය, ආකාරය සහ ගෙවීම් වාරිකවල කාලය
-ගාස්තු ගෙවීම, බදු හා වෙනත් ගෙවීම් සම්බන්ධව වගකිව යුතු කුමන පාර්ශ්වයද යන්න
-අළුත්වැඩියා කටයුතු සම්බන්ධයෙන් වග කියන්නේ කවුරුන්ද යන්න
-පුද්ගලික හා අන්‍යෝන්‍ය කල්බදු බැඳීම්
-පදිංචිකරුවන්ට අදාල වන අතිරේක වගකීම් සහ යුතුකම්
සාමාන්‍යයෙන් ඉඩම ගෙවල් කුලී පනතින් පාලනය වුවත් නැතත් ශ‍්‍රී ලාංකික ඉඩම් හිමියන්ට මාසිකව කුලිය අවශ්‍ය වේ. පොදු රෙගුලාසියක් ලෙස උල්ලංඝනය කිරීමේ හෝ ෙදාට්ට දැමීමේ දැනුම්දීම් ඉදිරියට මාසයක් තබා දිය යුතුවේ. ඉඩම් හිමියන්ට තමන් තෝරා ගන්නා බදුකරුවකුට තම වාසස්ථානය බද්දට දිමට අයිතිය ඇති බව සිහි තබා ගන්න. ඉඩම්හිමියාට තම කැමැත්ත අනුව කුලී මිල නියම කළ හැකිය. එයින් එහාට ශී‍්‍ර ලාංකීය ගෙවල් කුලී නීතිය පොදුවේ බදුකරුවාට පක්ෂපාතීය. බොහෝ පිරිවැය සාකච්ඡුා කොට එකඟතාවකට ආ හැකිය. ඒ අනුව දෙපාර්ශ්වයටම සාච්ච්ඡුා කොට එකඟතාවට ආ හැකිවේ.
ශී‍්‍ර ලංකාවේ විකිණීමට ඇති දේපල: නිවසක් මිලට ගැනීම
ශී‍්‍ර ලංකාවේ විකිණීමට ඇති දේපල: නිවසක් මිලට ගැනීම
ඔබ ශ‍්‍රී ලංකාවේ විකිණීමට ඇති නිවසක් සොයන්නේ නම් ඔබ වාසනාවන්තය. ශ‍්‍රී ලංකාව තුළ මිලට ගැනීමේ ක‍්‍රියාවලිය ඉතා සරලය මිලට ගැනීමේ පිරිවැය සාධාරණ වුවත් විදේශීය පදිංචිකරුවන් විසින් මිලට ගන්නා දේපලවලට 100%ක ඉඩම් බද්දක් දේශීය අයබද්දක් ලෙෂ අය කෙරෙන බව විදේශිකයන් සැළකිල්ලට ගත යුතුවේ.
නිවසක් මිලට ගැනීමට අපේක්ෂා කරන ශ‍්‍රී ලාංකිකයන්ට 3-4% දක්වා මුද්දර ගාස්තු (ලියකියවිලි ක‍්‍රියාවලිය ආවරණය වීමට* සහ දළ වශයෙන් නීතීඥයකුගේ සහාය වෙනුවෙන් 3%ක් ගෙවීමට සිදුවේ. දේපල වෙළෙන්දන්ගේ, අතරමැදියන්ගේ ගාස්තු වන 3% අලෙවිකරුවා විසින් ගෙවිය යුතු වේ.
වාසස්ථානයක් එක් පාර්ශවයකින් තවත් පාර්ශ්වයකට සාර්ථක ලෙස පැවරීම සඳහා නීතීඥයකු කුලියට ගැනීම තීරණාත්මක වේ. නීතීඥයා විකුණන්නා සහ මිලදී ගන්නා අතර ගිවිසුම සකස් කිරීමට වගකීම් සහගත වේ. මෙම නීතිමය ගිවිසුමින් තොරව වාසස්ථානයේ පැවරීම හා විකිණීම නිල වශයෙන් පිළි නොගැනේ.
වාසස්ථානයක් එක් පාර්ශවයකින් තවත් පාර්ශ්වයකට සාර්ථක ලෙස පැවරීම සඳහා නීතීඥයකු කුලියට ගැනීම තීරණාත්මක වේ. නීතීඥයා විකුණන්නා සහ මිලදී ගන්නා අතර ගිවිසුම සකස් කිරීමට වගකීම් සහගත වේ. මෙම නීතිමය ගිවිසුමින් තොරව වාසස්ථානයේ පැවරීම හා විකිණීම නිල වශයෙන් පිළි නොගැනේ.
ඉඩම් කැබැල්ලක් විකිණීම සඳහා ඉදිරිපත් කිරීමට පෙර නීතීඥයකු ශ‍්‍රී ලංකා ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීමේ ලේඛනයෙන් ඔප්පුවේ හිමිකාරිත්වය තහවුරු කර ගත යුතුය. මෙම ක‍්‍රියාව සමග දේපල නියෝජිතයකු යොදා ගැනීමෙන් වාසස්ථානය ඉඩමට නීතීමය වශයෙන් හිමිකාරිත්වයෙන් යුත් අයිතිකරුවකු විසින් විකුණන ලබන බව තහවුරු කරනු ඇත. ඉඩමේ නීතීමය වශයෙන් හිමිකාරිත්වයක් ඇති හිමිකරුවාට පමණක් එය විකිණීමට සම්බන්ධ වීමට ඉඩ ඇත. පුද්ගලයන් කිහිප දෙනෙක් ඉඩමේ හිමිකාරිත්වය සම්බන්ධව මැදිහත් වන්නේ නම් විකිණුම් ක‍්‍රියාවලිය අඛණ්ඩව කරගෙන යාමට පෙර සියළු දෙනා විකිණීමට එකඟ විය යුතුවේ.
විකිණීම නිල වශයෙන් සිදු කිරීමට ඉඩම පැවරීමේ ගිවිසුම විකුණන්නා සහ මිලදී ගන්නා යන දෙදෙනා විසින්ම නීතීඥයකු ඉදිරිපිට අත්සන් කළ යුතුය. දෙපාර්ශ්වයම ගිවිසුම අත්සන් කළ විට ඉඩම නිල වශයෙන් මිලදී ගන්නාගේ අයිතියට පත් වේ. පැවරුම සම්පූර්ණ වූ පසු නීතීඥයා මිලදී ගත් තැනැත්තාගේ නමින් නිවස නිල වශයෙන් ලියාපදංිචි කිරීමට ක‍්‍රියා කළ යුතුය.
නිවසක් සඳහා ගෙවීම් කිරීම හා මිලට ගැනීම තීන්දු කිරීම
සාමාන්‍යයෙන් බොහෝ පුද්ගලයන් ණය, චෙක්පත් හෝ මුදල් පැවරුම් පිළි නොගන්නා නිසා ශ‍්‍රී ලංකාවේදී විකිණීමට ඇති ඉඩමක් අත්කර ගැනීමට මුදලින් ගෙවීමට සිදුවේ. ගෙවීම් හැම විටම සම්පූර්ණයෙන්ම රුපියල්වලින් සිදුවේ. අතිරේක ගාස්තු අතරට මිලයට ගන්නා මුදලේ මුල් ශී‍්‍ර ලංකා රුපියල් 100,000ට රුපියල් 3000ක් මුද්දර ගාස්තු හා මුදලේ එක් එක් අමතර රුපියල් 100,000ට රුපියල් 4,000ක් බැගින් ඇතුළත්ය.
සාමාන්‍යයෙන් බොහෝ පුද්ගලයන් ණය, චෙක්පත් හෝ මුදල් පැවරුම් පිළි නොගන්නා නිසා ශ‍්‍රී ලංකාවේදී විකිණීමට ඇති ඉඩමක් අත්කර ගැනීමට මුදලින් ගෙවීමට සිදුවේ. ගෙවීම් හැම විටම සම්පූර්ණයෙන්ම රුපියල්වලින් සිදුවේ. අතිරේක ගාස්තු අතරට මිලයට ගන්නා මුදලේ මුල් ශී‍්‍ර ලංකා රුපියල් 100,000ට රුපියල් 3000ක් මුද්දර ගාස්තු හා මුදලේ එක් එක් අමතර රුපියල් 100,000ට රුපියල් 4,000ක් බැගින් ඇතුළත්ය.
දේපලක් සම්පූර්ණයෙන් මිලට ගැනීම ඉතා හොඳ වුවත් ඔබට සම්පූර්ණයෙන් ගෙවුම් කළ නොහැකි අවස්ථාවකදී දේපලක් සඳහා අත්තිකාරමක් බැඳිය හැකිය. විකුණන්නා එකඟ වන්නේ නම් ඉඩමේ අපේක්ෂිත වටිනාකමින් 10-25%ක් තැන්පත් කළ හැකිය. නීතීඥයා හෝ භාරකරුවා තැන්පතු සඳහා ගෙවන මුදලේ ආරක්ෂාව පිණිස සහාය වනු ඇත. විකුණුම්කරුවන් සාමාන්‍යයෙන් තැන්පතු කිරීම හා අවසන් මිලට ගැනීම අතර කාලය කෙටි වෙතැයි බලාපොරොත්තු වේ.
අවසන් මිලට ගැන්ම සඳහා ඔබ ශ‍්‍රී ලංකාවේ සිටීම දැඩි ලෙස නිර්දේශ කෙරේ. මිලට ගන්නා අවස්ථාවේ රට තුළ සිටීමට නොහැකි නම් ඔබට ඉහළ නීතිමය ගාස්තු ගෙවීමට සිදු වේ. එවන් අවස්ථාවල ඔබ වෙනුවෙන් මිලදී ගැනීම කරන්නට ඇටෝර්නි බලය දෙන ලද නීතිඥයකු සම්බන්ධ කර ගත යුතුය.
නිගමනය
ශ‍්‍රී ලංකාවේ දේපල නීතිය සංකීර්ණ යැයි මුලින් පෙනුනත් එය සැබැවින්ම සරලය. ඔබට ගැලපෙන නිශ්චල දේපලක් සොයා ගැනීමට කාලය ගන්න. ඔබට යම් ප‍්‍රශ්නයක් හෝ වෙනත් කාරණාවන් ඇති නම් නීතීඥයකු මුණ ගැසෙන්න. ඔබේ කටයුතුවලදී ඔබ ආචාරශීලී නම් ඔබ ශ‍්‍රී ලංකාවේ නිවසක් සොයා ගැනීමේදී සාර්ථකත්වය අත් කර ගනු ඇත.
නිගමනය
ශ‍්‍රී ලංකාවේ දේපල නීතිය සංකීර්ණ යැයි මුලින් පෙනුනත් එය සැබැවින්ම සරලය. ඔබට ගැලපෙන නිශ්චල දේපලක් සොයා ගැනීමට කාලය ගන්න. ඔබට යම් ප‍්‍රශ්නයක් හෝ වෙනත් කාරණාවන් ඇති නම් නීතීඥයකු මුණ ගැසෙන්න. ඔබේ කටයුතුවලදී ඔබ ආචාරශීලී නම් ඔබ ශ‍්‍රී ලංකාවේ නිවසක් සොයා ගැනීමේදී සාර්ථකත්වය අත් කර ගනු ඇත.
